Luego de la caída en los valores de venta y alquiler que se produjo en el transcurso de 2002, y una vez superado el shock producido por la distorsión inicial de precios relativos, el mercado convalidó una nueva escala de valores que hicieron posible su funcionamiento. A su vez, la escala de valores se acható de manera importante. En la ciudad de Buenos Aires, a fines de los ‘90, la brecha entre precios máximos de oficinas comerciales triple A en las mejores localizaciones –como Catalinas, Puerto Madero y Plaza Roma– y los mínimos de las menos favorecidas era de aproximadamente u$s 30 el metro cuadrado. Y pasó a ser de no más de u$s 10/m2.
Asimismo, muchas empresas tuvieron que acomodarse a una economía de menor escala, liberando espacio ocupado. Esta situación provocó que edificios que por su calidad estaban siempre completos tuvieran importante vacancia. En ese contexto se generó una nueva corriente de demanda, representada por empresas ubicadas en sectores de la ciudad poco favorecidos por el entorno, que vieron la posibilidad de migrar desde sus ubicaciones originales con un pequeño esfuerzo financiero adicional. Y si bien no se produjo una disminución de la vacancia total del mercado, se generó una presión sobre los valores en los edificios de mejor calidad, y se logró que hacia mediados de 2003 comenzaran su tendencia a la suba.
En el área de midtown se produjo el índice más alto de la ciudad: un 2.67% de vacancia sobre el total del stock, mientras que el índice más bajo se localiza en el macrocentro, donde en los pocos edificios de dicha categoría no hay espacio disponible. Por su parte, el más alto fue de casi un 3% de vacancia sobre el total del stock.

ESTAMPIDA. La falta de espacio y la demanda ejercida sobre el mercado durante este último año se hizo presente en los montos de comercialización, al subir a valores cercanos al promedio de la región con pronóstico de superarlos en las pocas operaciones de este tipo que se puedan hacer este año. Es así como el valor del alquiler en edificios de primera categoría está promediando los u$s 17,41 el m2, con picos de más de u$s 22/m2 en la zona de Catalinas, Puerto Madero, Plaza San Martín y Plaza Roma. Estos son los valores más altos de la ciudad.
Si bien la tendencia continuará durante 2006, la aparición de nuevas ofertas está supeditada a dos aspectos. En primer lugar, los developers todavía consideran que en el precio de alquiler de oficinas no está la rentabilidad deseada por lo que se especula con una suba aún mayor. En segundo término, la mayoría de los terrenos comerciales que existían hacia fines de 2002 fueron reciclados para cumplir funciones residenciales. Por esos motivos, el Indice de Vacancia se encuentra en su nivel histórico más bajo, aun por debajo de una vacancia estructural o técnica, promediando actualmente menos del 2%.

OFICINAS VS. CASAS. La realidad es que desde la devaluación en adelante no se han producido cambios respecto la cantidad de metros cuadrados destinados al sector de oficinas. Esto se debe principalmente a que el sector residencial resultó mucho más atractivo para aquellos inversores que, antes de volcar sus ahorros al sistema bancario o financiero, utilizaron a la construcción como reserva de sus valores.
Sin duda alguna, 2004 y 2005 serán recordados debido a los enormes volúmenes de superficie comercializada para los operadores del mercado. Por ejemplo, durante el año pasado, el volumen total de metros cuadrados comercializados fue de 213.057.
Por otra parte, la cada vez más reducida vacancia de espacios de oficinas de muy buena calidad y su falta de construcción han producido el reciclado de antiguos inmuebles para adecuarlos a una prestación lo más cercana posible a los de primera categoría. La zona del midtown, más precisamente Puerto Madero y el reciclaje de edificios en el microcentro, constituyen los mercados más atractivos.
Si bien la falta de metros de buena categoría hizo que el mercado llevara a cabo un proceso de modernización de metros disponibles en edificios de clase B y C, ubicados en las zonas tradicionales de la ciudad, como en toda crisis de mercado aparece una oportunidad y, hoy, se observa un excelente momento para invertir en la construcción de este tipo de inmuebles en zonas estratégicas de la Capital Federal. Pero el problema es conseguir lotes, porque no en toda la ciudad se pueden construir oficinas. Y ocurre que los principales terrenos aptos para este tipo de edificios se han utilizado para realizar viviendas.
Otra opción, que sin duda también resultará muy rentable, es la del reciclado de antiguos inmuebles de clase B convenientemente ubicados, de los cuales en el microcentro todavía hay una cantidad importante, para poder adecuarlos a una prestación lo más cercana posible a los de primera categoría. Existe un interesante número de headquarters regionales que se trasladaron a Buenos Aires, como aquellas que se dedican al telemarketing o a la actividad de call centers, que ante la baja de precios post convertibilidad (2002 y 2003) se había ubicado en los mejores espacios.
La tercera opción es encontrar nichos, sectores de la ciudad de Buenos Aires que tengan buenos accesos, infraestructura y seguridad y cuenten con terrenos aprovechables para este tipo de uso, como la zona norte. Y aquí se dio este fenómeno hasta que apareció Puerto Madero.